La ciudad de Madrid continúa su transformación analógica

airbnb

Cuando aparece un nuevo operador en un mercado con la capacidad de generar un cambio disruptivo que transforma la manera en la que los individuos interactúan, los consumidores acaban siendo los principales beneficiarios, puesto que pueden acceder a una cesta de bienes y servicios de mayor calidad a un precio menor. Sin embargo, también existen perdedores, que generalmente suelen ser los antiguos dominadores de dicho mercado, los cuales tratan de resistir al cambio mediante la búsqueda de la prohibición.

En los últimos años, la oferta de alojamiento turístico parece vivir una situación similar a la descrita, ya que en la última década han aparecido algunas plataformas digitales que han facilitado los canales de comunicación entre consumidores y propietarios de viviendas que desean obtener una renta adicional poniendo en alquiler su propiedad.

Esta situación ha suscitado la alarma de medios de comunicación y de gobiernos, a pesar de que la cuota de mercado de las pernoctaciones en España por tipo de alojamiento se ha mantenido estable durante los últimos 10 años, ya que los hoteles todavía acaparan el 65% de todo el mercado.

Un ejemplo de esto es la ciudad de Madrid, la cual acaba de aprobar un plan especial para regular las licencias de viviendas de uso turístico, según la cual obliga a estas viviendas a disponer de un acceso diferenciado del resto de vecinos, lo que de facto supone el cierre del 95% de estos alojamientos. La razón que argumenta el ayuntamiento para poner en marcha esta regulación es triple: (1) reducir el precio de la vivienda en Madrid; (2) para ello es necesario acabar con la especulación relacionada con este tipo de actividades; (3) reducir las molestias ocasionadas por los turistas en edificios en los que también existen viviendas de uso residencial.

Sin embargo, no está tan claro que los precios de las viviendas en España, en general, y en Madrid, en particular, hayan subido por el efecto de la entrada en el mercado de Airbnb y plataformas similares. Como se acaba de indicar, su cuota de mercado se ha mantenido estable durante los últimos 10 años (en torno al 6% del total de pernoctaciones en la Comunidad de Madrid), aunque es cierto que en términos absolutos, el aumento de pernoctaciones ha sido del 40%. Como señala la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC), “no existe evidencia de una relación directa y exclusiva entre la oferta de viviendas turísticas el precio de las viviendas”. Además, según el portal especializado Idealista, la distribución espacial de los pisos turísticos tiene poco que ver con el aumento de los precios.

No se pueden olvidar factores como que, en los últimos años, la población en la Comunidad de Madrid haya aumentado en cerca de 200.000 habitantes. También que el número de ocupados y de turistas haya crecido en un 20% mientras que el número de viviendas construidas apenas haya crecido un 1%. Es decir, la demanda se ha disparado, mientras que la oferta se ha restringido de manera artificial.

Además, el argumento de la lucha contra la especulación no está avalada por los hechos, ya que la ganancia media de los anfitriones de Airbnb en Madrid ronda los 3.640 euros anuales. De hecho, el 46% afirma que comparte su hogar con el único objetivo de llegar con cierta holgura a final de mes. Una investigación de la Universidad de Baleares encontró un patrón similar, y es que los ingresos mensuales anualizados de la mediana de las viviendas alquiladas a través de Airbnb varía entre los 180 y los 850 euros en las Islas Baleares.

Po tanto, los pisos turísticos apenas han tenido influencia sobre el incremento de los precios de la vivienda durante los últimos años. Sí es cierto que los agravios que pueden producir sean más bien externalidades en forma de ruidos y molestias que ocasionan al resto del vecindario en el que se hallen, pero la solución óptima pasaría más bien por dar el poder a las comunidades de vecinos o que se persiguiera con mayor dureza la falta de civismo en España. Sería más razonable que cerrar el 95% de los pisos turísticos, imponiendo severas restricciones alejadas de cualquier lógica económica y social, tanto a propietarios como a consumidores.

 

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