Control de alquileres, o como destrozar una ciudad

mercado inmobiliario

El primer Consejo de Ministros de los denominados “viernes sociales” ha venido de la mano de la aprobación de un Real Decreto de reforma del mercado del alquiler, en el que destaca la ampliación del plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de 3 a 5 años (7 en caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica), la limitación de las subidas de la renta anual al IPC, además de modificar los plazos para la no renovación del contrato y de la instauración de un índice estatal de referencia de alquiler de viviendas con el cual las Comunidades Autónomas puedan aplicar políticas de vivienda.

Dicho decreto pretende poner coto a la escalada de precios y “proteger” a los inquilinos frente a la parte arrendadora (sic). Sin embargo, a falta de un índice de precios oficial, algunos portales inmobiliarios como es el caso de El Idealista señalan una estabilización de los precios de los alquileres en España, en donde, por ejemplo, en el último trimestre de 2018 se registró una caída del mismo en un 0,6%.

El alza de los precios en el mercado inmobiliario, como en cualquier otro mercado, se puede producir o bien por un aumento mucho más elevado de la demanda que de la oferta, o bien porque esta última se vea restringa de manera artificial, lo que acaba generando aún más desequilibrios.

En lugares como la Comunidad de Madrid está sucediendo esto último, puesto que como señala Fotocasa, la región madrileña ha sido la única que ha registrado incrementos en los precios de los alquileres por encima del 10% durante el 2018 (14,9%). Y es que durante los últimos 3 años ha visto como su población ha aumentado en cerca de 190.000 habitantes, y en la misma dirección alcista lo ha hecho la cuantía de turistas extranjeros (un 40% más), sin embargo, el parque de viviendas apenas ha aumentado en 30.000 unidades, debido a políticas como las llevadas a cabo por la ciudad de Madrid, en donde operaciones como la de Chamartín han limitado la construcción de nuevas viviendas.

La intervención del mercado del alquiler lo que realmente incentiva es a la retirada de viviendas del mercado: cuanto más costoso sea cumplir con la normativa vigente, más incentivos hay para dejar sin alquilar una vivienda, como ha sucedido en San Francisco; se genera una mala asignación de los activos entre los consumidores, como ha ocurrido en Nueva York, en donde el 21% de los inquilinos residían en hogares con un número de habitaciones distintas a las que realmente necesitaban; y provoca un aumento de los precios de los alquileres sometidos a control, siendo ejemplo de ello San Francisco, al mismo tiempo que se reduce el precio en segmentos del mercado que no están controlados, como es el caso de Nueva York.

En definitiva, el control del mercado del alquiler por parte del sector público es, después de un bombardeo, una de las técnicas más eficientes para destruir una ciudad, como dijo en su día el economista sueco Assar Lindbeck. Es decir, para lograr precios más baratos y accesibles para los inquilinos es necesario dejar de poner palos en la rueda y permitir la libre interacción entre demanda y oferta para que esta última aumenta con el fin de satisfacer las necesidades de la primera.

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